El aumento pandémico de los precios de la vivienda en Europa aumenta el temor de una nueva burbuja

Si el gobierno de Suecia se sale con la suya, el aeropuerto de Bromma en el extremo occidental de Estocolmo cerrará y se utilizará para construir alrededor de 30.000 nuevas viviendas, lo que ayudará a aliviar la escasez de viviendas que ha disparado los precios en la capital.

Suecia no es la única que busca formas innovadoras de impulsar la oferta de viviendas y, en última instancia, reducir la acumulación de deuda hipotecaria que amenaza a la economía en general.

En muchas grandes ciudades europeas, los precios han estado subiendo durante décadas, impulsados ​​por un cóctel de bajas tasas de interés, escasez de tierras y construcciones que no pueden seguir el ritmo de la demanda.

En el antiguo aeropuerto de Tegel de Berlín, cerrado en noviembre del año pasado, las autoridades de la ciudad planean construir más de 5.000 apartamentos. Los políticos también están analizando si pueden construir viviendas sociales en el antiguo aeropuerto de Tempelhof en el corazón de la ciudad.

«En el mediano plazo, necesitamos unos 200.000 apartamentos adicionales», dijo el senador de Vivienda de Berlín, Sebastian Scheel, y agregó que la mitad de esos apartamentos deberían ser construidos por el sector público y subsidiados por las reglas de vivienda social.

A pesar de los profundos efectos de la pandemia en las economías europeas, lo que provocó comparaciones con la crisis financiera de 2008, los aumentos de los precios de las propiedades se han acelerado durante el último año.

La demanda de los trabajadores que se quedan en casa desesperados por un espacio para una oficina ha contribuido al aumento de los precios, mientras que un estímulo fiscal y monetario sin precedentes destinado a mantener las economías a flote ha echado más leña al fuego.

El presupuesto de marzo del ministro de Finanzas británico, Rishi Sunak, extendió un recorte temporal al impuesto sobre la compra de propiedades y anunció un nuevo plan para ayudar a los compradores primerizos que luchan por obtener un depósito. Los precios de la vivienda británicos registraron su mayor subida mensual en más de 17 años el mes pasado.

«Lo que esperábamos ver era más o menos lo mismo que en 2008: que los precios bajarían», dijo Kate Everett-Allan, directora de Investigación Residencial Internacional de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

«No teníamos idea de hasta qué punto los gobiernos iban a apoyar el mercado».

En Berlín, los precios aumentaron un 11% con respecto al año pasado, mostró la Global Property Guide, un sitio de investigación de propiedades residenciales.

Y el aumento de los alquileres es un gran problema para la ciudad, donde solo alrededor del 17,4% de la población es propietaria de su casa o apartamento. En Alemania en su conjunto, aproximadamente el 50% de la población alquila y está expuesta a un aumento de los alquileres que consume más ingresos disponibles.

Con las elecciones federales de Alemania que se avecinan en septiembre, los políticos luchan por mostrar a los votantes que pueden resolver la crisis, prometiendo una combinación de nuevas viviendas sociales, más terrenos para construir y reglas federales más estrictas contra los aumentos excesivos de los alquileres. Pero es poco probable que se produzca una solución rápida.

Estocolmo, Luxemburgo, Moscú y Bratislava han experimentado aumentos de dos dígitos en los últimos 12 meses, aunque en un pequeño número de ciudades, como Madrid, los precios han caído.

El banco suizo UBS destaca a Múnich, Fráncfort, Ámsterdam, París y Zúrich como ciudades en riesgo de una burbuja inmobiliaria. Cuatro de las doce ciudades europeas en el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS están sobrevaloradas, incluida Estocolmo, y solo en Varsovia, Milán y Madrid los precios de las propiedades eran razonables.

«A corto plazo, la única solución es (para la gente) … pedir prestado cada vez más y eso es una preocupación no sólo para los individuos sino para la sociedad en su conjunto», dijo el gobernador del banco central sueco, Stefan Ingves.

Esta semana, el banco central de Finlandia advirtió sobre los niveles de deuda de los hogares, haciéndose eco de las preocupaciones del Riksbank de Suecia y muchas otras autoridades europeas sobre la amenaza al sistema financiero.

Los niveles de deuda de los hogares en los países nórdicos se encuentran entre los más altos del mundo en relación con la renta disponible, según datos de la OCDE.

NO EN MI PATIO TRASERO

No es fácil encontrar nuevos lugares para construir para aumentar la oferta.

En el aeropuerto de Bromma, los niveles de tráfico se han derrumbado durante la pandemia, pero es posible que Arlanda, el principal aeropuerto de Estocolmo, no tenga la capacidad suficiente para hacer frente si los vuelos se transfieren allí.

El Partido Moderado de Suecia, el mayor partido de oposición, dice que romperá cualquier acuerdo para cerrar Bromma si gana las elecciones el próximo año, a menos que se lleve a cabo una expansión de Arlanda.

En Berlín, un referéndum en 2014 rechazó la construcción de Tempelhof y se necesitaría un nuevo referéndum para revertir esa decisión.

En Gran Bretaña, el gobierno anunció planes en abril para convertir oficinas vacías en viviendas como parte de un plan de recuperación del COVID-19, con el objetivo de crear 1.500 nuevas viviendas para 2030.

A principios de este año, introdujo nuevas leyes para facilitar la conversión de tiendas en desuso en hogares.

Incluso si estos esquemas continúan, sin embargo, apenas afectarán la demanda.

La Junta de Vivienda de Suecia, por ejemplo, estima que la capital necesitaría un desarrollo del tamaño del aeropuerto de Bromma cada año en esta década para compensar el déficit de viviendas. Los analistas dicen que se necesitan cambios estructurales más completos para equilibrar el mercado de la vivienda.

Existe un acuerdo generalizado de que la desgravación fiscal sueca sobre las hipotecas debería reducirse gradualmente y liberarse el mercado de alquiler, que está muy regulado. Las reglas de construcción y planificación deben facilitarse, entre otras cosas.

Pero muchos políticos ven la intromisión en la política de vivienda como una pérdida de votos segura y pocos son lo suficientemente valientes como para alterar el status quo.

A principios de esta semana, el primer ministro sueco, Stefan Lofven, rechazó la reintroducción de un impuesto a la propiedad, eliminado en 2008 por el entonces gobierno de centro-derecha y considerado como un elemento clave para controlar el alza de los precios de la vivienda. Se enfrenta a unas elecciones apretadas el próximo año.

Las tasas hipotecarias promedio en Suecia, por ejemplo, son actualmente de alrededor del 1,3% en comparación con alrededor del 6% en 2000 y el 14,5% en 1985, para un préstamo a tipo variable.

A corto plazo, muchos economistas esperan que los bancos centrales hagan el papel de aguafiestas, endureciendo la política para encarecer los préstamos.

En Nueva Zelanda, por ejemplo, los precios de la vivienda se han agregado al mandato del banco central debido a preocupaciones sobre el mercado inmobiliario del país.

El Banco Central Europeo ha reconocido burbujas localizadas, pero argumenta que no existe una sobrevaloración sistémica en la vivienda.

También ha pedido a los reguladores locales que actúen sobre las burbujas, ya que la política monetaria única de la zona euro, diseñada para controlar la inflación, es una herramienta demasiado contundente para abordar los problemas locales.

Con la pandemia aún en auge, los que fijan las tarifas argumentan que una cura para los problemas de vivienda en Europa basada en tasas más altas sería peor que la enfermedad.

«En pocas palabras, probablemente acabaríamos con la recuperación que estamos viendo en la economía sueca, antes de que realmente se ponga en marcha», dijo en abril la vicegobernadora del banco central sueco, Anna Breman.

Reuters

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